大家好，我是基哥。
(资料图)
近日驰骋在桂澜路上，发现有几栋建筑拔地而起，商业裙楼部分还拆了围挡，这意味着：
桂澜路又要开新商场啦！
| 新商业体在建
旧改重点项目之一，新美食城崛起
基哥进去招商中心一番打听，这个新商业叫做： 奥骏商业广场。
该商业体是佛山南海奥骏置业管理有限公司租了石肯村地块的40年使用权，地块前身是建于上世纪90年代初的工业园区，是桂城推动村级工业园改造的重点项目之一。
| 项目沙盘
奥骏商业广场也称为 佰围商业中心二期， 总体量约8.6万平方米，计划业态有 商业街、酒店、写字楼， 并配套地下停车场。
从早期的宣传资料来看，项目以海洋为主题，岛式街区以豪华游轮外观为设计理念，目标是打造为潮人网红打卡新地标。
| 商业效果图
从外围观察，目前项目商业街部分已经封顶，写字楼和酒店两座楼体还在建设，招商人员表示， 预计4月底商铺的部分就可以交付商家进场装修了。
理想情况下，以最快一个月的装修时间计算，大概5月底就可以开门迎客。
| 项目现状航拍（图源：功夫房产）
从目前招商的情况来看，主打餐饮， 南侧邻路的一列60-70㎡小商铺，已经招商引入多家连锁茶饮店、甜品店， 未来这里会成为“奶茶一条街”。
商场中部还招商有酸菜鱼、各种异国餐饮等等，也就是说，桂澜路又多一座美食城了。
| 围挡后就是奶茶一条街
至于租金，一线临路的铺位大约要300元/平，目前剩余的铺位面积涵盖40-500平，面积多样，内街的选择较多。
对于商业体未来的人流量预估，招商人员直言： 石肯村光是外来人员就有10万了， 我们一路之隔这些村里的街铺，一个小小的奶茶铺都要月租1万，还不愁租，可想而知这边的商业流量有多大了。
| 石肯村临路店铺
聊到这里，基哥忍不住问，石肯村又多一座商业物业可以收租，他们是不是每年分红很丰厚？
招商人员说： 一个村民每年分红百万，你说呢？ （未经证实，听个乐呵）
石肯村好样的，知道你有钱，不知道你这么有钱。
| 招商中心内的石肯版图
死亡十字路口：600米集中5个商业体
目前，石肯的商业密度可谓相当惊人。
桂澜路东侧有 鹏瑞利季华广场、大正小成 ，西侧有 佰围商业中心一期，在建的奥骏商业广场，以及金铂天街。
也就是说， 600米5座商业体， 堪称“死亡十字路口”。
| 石肯商业项目航拍
金铂天街同样是村级工业园改造项目，跟奥骏商业广场奠基时间只差了3天，两个项目都是2021年5月奠基的，同步出发。
金铂天街的体量更大，建面约26.9㎡，业态囊括 五星级酒店、甲级写字楼和14万㎡购物中心。
| 南海金铂天街效果图
从航拍来看，商业部分只建到2层的高度，目测今年内无法开业了。
| 南海金铂天街航拍（图源：功夫房产）
目前，这个十字路口在运营的商业，情况并不是很理想。
鹏瑞利季华广场， 经过疫情三年，几乎是元气大伤，人气锐减之余，多家连锁快销品牌撤出，即使是一楼也出现了铺位空置的情况。
据观察，目前只有超市和部分餐饮人气还不错，其他铺位情况都一般般。见证了鹏瑞利从一位难求，到现在周末停车场随便停，基哥不胜唏嘘。
| 一楼也有空铺了（图源：功夫房产）
大正小成， 同样是石肯村地块改造的商业综合体，自开业以来人气平平，引进数家餐饮连锁，可惜内街招商惨淡。
据基哥观察，私人牙医、培训班等不需要明面铺位的业态，在这里也生存了下来。
| 大正小成
佰围商业中心一期， 虽然名字叫做商业体，但实际上是建在佰围市场上面的一个综合体，你别看它有点土，一楼街铺几乎满铺，露天广场还有玻璃屋搭起来的店铺。
一到晚上，这里更是开满大排档，海鲜快炒、东北烧烤等等，桌子椅子都摆到广场上，汇聚不少村民和外来人员，人气很旺。
| 佰围商业中心一期
把范围放大一些，以这个十字路口为圆心， 往西1公里有顺联公园里，往东1公里有星星广场、环球港、恒福 GO GO PARK， 季华路叠加桂澜路的商业资源，极为丰富。
这几个商业体中， 状态最好的要数顺联公园里了， 已经集聚了不少品牌店铺，每到周末人气很旺，宠物主题也也在众多商圈中突围，人多的时候甚至找不到一个车位。
不过，顺联公园里存在人气不均的问题，人们主要还是集中在半露天的开放式街区，商场二到四层的人气则一般般，还有很多铺位尚未进驻商家。
| 顺联公园里夏天活动
活得还行的有 恒福 GO GO PARK ，盒马鲜生、茶楼人气都不错，还有个室内篮球场，晚上很多小朋友在里面训练，做得好的店人气不错，做得不好的店换主很快。
同样冷暖不均的，还有 环球港， 外街开了不少餐饮店，每到饭点基本坐满，消费群体主要是绿地中心的白领和周边居民，但商场内部则十分冷清，只有儿童乐园有点人气。
| 环球港外街饭点时间
至于 星星广场， 虽然位处3号线镇安站门口，但一直没有成功招商，有小道消息称，有商业团队意欲整体盘下来进行开发。
佛山商业：选择多，但同质化严重
桂澜路和季华路的这一段商业，只是佛山整个商业环境的缩影。
基哥采访了身边数位朋友，看看他们怎么说：
@阿明： 佛山商业就是 人少，不用排队、不用挤人 ， 但是没什么新鲜的店铺可以逛。
广州好像天环广场、正佳广场，真的好多有特色的店，但是广州人好多，好拥挤，感觉生活很累。
| 广州正佳广场某店
@吖仪： 招商运营很重要，之前的怡丰城被中海接手后，现在多了不少品牌食肆进驻，聚集了不少人气。
貌似佛山每一个商场， 人气最旺的是餐饮店、超市，去商场吃饭比购物多。
我也会看重 停车收费， 环宇城、万科这些工作日前两小时免费，还能通过消费积分来抵扣停车费，这一点比较好咯。
| 南海万科广场
@欣姐： 我觉得佛山商业有点区域发展不平衡。 一想到逛街，就只能想到去南海那几个大商场， 虽然镇街也有商场，但是跟南海那几个都不是一个量级的。
我感觉 佛山的商业花样没有广州多， 像剧本杀 、密室逃脱、电竞房那种，比较新潮一点的基本都要去广州玩。
我玩了好几个佛山的密室逃脱，全都非常烂，感觉就是为了割我这种人的韭菜，割完就关门。
| 欣姐在玩剧本杀
@茵酱： 我不理解， 为什么山姆为什么迟迟不落地佛山， 珠海很多年前就已经有了，惠州也开业了，东莞也官宣了，是佛山站得不够高吗？输在哪了？
目前佛山的商业同质化太严重了，大商场开的店基本上都是一样的，我观察过新品牌初入佛山一般都会选岭南天地商圈，开业一段时间测试下市场，然后就会在环宇城开第二家.......
| 把露营放进商场里
@小凯： 我觉得佛山的商业就是， 品牌还是很多的，但是不够集中， 例如你想逛优衣库和MUJI要去保利水城和万科，但你想看UR和HM呢就得去环宇城，无法在一个商场解决所有需求。
吃饭的话，也是各有各的特色，我观察过商场的餐饮店换得挺快，隔了一段时间再去， 你永远不知道自己想去的那家店已经倒闭了。
| 祖庙路某网红餐饮店
此前，一位粉丝留言说道：
我做商业地产，从业8年，佛山烂场工资高，但是卷得厉害，出不了业绩也就顶多做一年就得跳，好的场工资低，表面风光，品牌好租金高， 真正能赚钱的商场没多少。
基哥认为，佛山的商业不好做， 一方面是商业规划过于集中， 以禅桂为例，基本集中在桂澜路和季华路上，几公里内竞争激烈，这让品牌进驻也有所顾忌，很难做到多点开花。
另一方面是佛山人重视吃多于买， 土著判断一个商场好不好的标准，首先是看有什么好吃的，其次才到有什么好逛好玩的。
此外，不同年龄的消费者需求也不同，譬如 年轻人更看中茶饮店，有娃家庭更在意溜娃设施，大妈们更喜欢特价超市， 如何满足不同群体的需求，也十分考验招商能力。
| 创产也是溜娃好去处
这也导致，很多商业体经营到最后，为了能活下来，都殊途同归地成为了—— 美食城。
对于佛山的商业发展，你有什么看法呢？评论区见！
标签：
